昆明房子值不值得买

昆明房子值不值得买

这几天,昆明房地产市场再现风景独好,8月份多个新房售楼部宾客盈门。于是乎,10多个新盘均高调宣称9月涨价,真是可喜可贺。

此举无论是为“金九银十”做铺垫提前虚晃一枪,还是楼市反春,都并非今天分享的话题。

今天白话文给大家分享下,当下昆明行情的正确买房思路,若自认为段位不高,请好好领悟:

从2020年全国楼市开始调控,昆明房价同年五一假期开启降价促销至今,很多仍抱有幻想和执迷不悟的人,在房价回调后,终于被现实彻底打醒。

于是,开始承认接受昆明节奏慢半拍,深刻认识到昆明的规划和落地,完全是两码事,根本不适用于昆明的楼市。

其中,比较具备代表性的有南边的巫家坝,西边马街板块;而远郊安宁太平、晋宁、国家级滇中新区等,这些概念型新区更无需多言,大家亲眼目睹。

可惜都醒悟得太晚,这些人从入场之时,深陷其中无人解套的命运,就早已注定。

记得这些地方炒得沸沸扬扬之时,我发了个短视频,结果直接被砖家和入坑者怼上本地热搜,真感谢他们。

这些打脸的现实再次告诉我们,在昆明买房,规划和概念对房价影响甚微,甚至可以忽略不计。只有实事求是、稳抓稳打,才能安全地站在礁石上。

当然了,并非是否定昆明的宏伟蓝图和规划发展,只是政策的导向以及落地,都需要时间和空间来兑现价值。所以,请根据自身实际情况,理性客观看待。

再次重申一遍:目前昆明除南屏街外,其它新市中心的概念均为扯蛋,只有片区中心和龙头位,不要轻信无良中介和砖家的忽悠。

上个周,和一个粉友讨论呈贡某楼盘小高层单价两万加,总价400W起步。说心里话,这价格虽明显透支呈贡的房价,达到呈贡房价的天花板,但足以说明龙头位周边3公里范围内的品质房价值所在。

再结合目前昆明实际行情来看,无论是主城区还是呈贡,同一个板块内刚需接棒的主流产品,贵不一定涨得快,但新一定更有空间,更具备变现能力。而改善接力的房子,新房和次新根本没啥区别,除非物业或产品上悬殊很大。

前几天,昆明市场上某几个民企楼盘销售异常火爆,连夜奋战到凌晨一两点,也不知道大家朋友圈是否刷到过。如果刷到,请直接拉黑或删除。

在此等趋势下,选择民企跳水促销价的楼盘入手,一定眼观六路耳听八方,随时要保持头脑清醒,千万莫要一失足成千古恨。不然,此刻抱着跳水价觉得捡了个漏,很可能往后就是上天台歌唱《我爱祖国》的嘴脸。

为防止人家找我麻烦,不便过细解说,简单意会下即可!

但请切记:事出反常必有妖,唯利是图的开发商绝不会做亏本的买卖,越便宜的房子越坑,越容易踩雷。

话说回来,不得不挺钦佩这些小白和房开,一个敢降一个敢买。对于敢买这类房子的人而言,就算给他再低的利率和杠杆,依然会白白浪费P用没有。

在2018年以前买房,只要不是房产小白,稍微具备点市场嗅觉,知晓板块轮动规律的人,基本都能买对房。

但在昆明未来的房地产市场中,板块轮动将会成为过去式,研究供需关系和群体,才是唯一不变的硬核实操,特别是从今年往后,这一点会更加明显。

直接点说就是:板块之间房价轮动的选房大法已不再吃香,研究每个板块内的供需关系和产品竞争力,才是接下来能买对房的关键所在。

我国最大的人文特色就是,父母对子女的溺爱程度,远远超乎子女对父母的关爱。为实现望子成龙望女成凤,孩子摇身飞上枝头的毕生夙愿,很多父母可以牺牲一切,包括自己。

我上篇文章说,以后带学位学期的叫刚需,不带学校的高端品质房叫改善,结果评论区提醒我是不是写错了。

今天再补充一点大多人不得不服的现实,对于大部分人而言,目前只有两件事是对人生还算公平的:一是高考,二是买房。

但真正的高人,压根不需要考虑买学位学区房,靠学位学区房来读书的,都并非真正的有钱人!

不妨告诉大家一个辨别层次高低,非常有效的方法,就是看他家孩子进重点学校是靠人脉关系?还是靠带学校的房子?

靠联络感情入读的,说明有方法、有人脉、有社会地位,思想上更具备一定的前瞻性;靠房产证入读的,顶多也就是一土豹子暴发户和焦虑无能的伪中产,更有可能是省吃俭用的穷屌丝。

对于房产而言,高手历来只考虑三个问题:一是住得是否还舒适;二是有没有持有价值;三是以后能卖多少钱。

然而,现实就是这么个现实,只是无奈很多人均无法接受和改变,只能无效内卷而已。

我的个人观点一直很明确,宁可鸡自己也不鸡娃,更不要把改变家庭命运的责任留给下一代。

在上轮调控中信贷收紧时,银行对十五年以上房龄的资产极其不友好。这势头不难看出,核心地段老破小一个月变现已成为过去式,除非自带稀缺。随着供需关系错配的加剧,两房和一房已不再具备持有价值,新房、次新都如此,更别说老破旧。

带学区学位的,满足自身短期需求后赶紧卖,越快越好!

近段时间,看资讯提前还贷比较盛行,原因是房价下行期,觉得房价下跌,利率下调,还月供承担利息不划算,手握现金不如提前结清贷款,这种思想是极其错误的。

而这种错误的思想,一般都来源于网络砖家的无脑教化。比如,近期5年期LPR房贷利率下调,网络砖家为博起眼球吸引流量,就开始大肆宣称现在买房,房贷利率可以省几十万。这些言论,真是语不惊人死不休,但依然有无脑者跟风呐喊。

无论是首套房还是二套房利率,只要选择的是浮动利率,贷款合同期满12月后,每年年初都会根据当下的5年期LPR市场利率进行调整。比如,2022年1月昆明首套房贷利率为4.80%,8月份不算BP优惠LPR为4.30%。

那么,在今年到明年年初,央行不调整5年期LPR和不上浮BP的情况下,只要贷款合同期满12个月,明年的执行利率则是4.30%。

所以,某些昆明楼市里的大拿,你们和蔼可亲一口一个老师的砖家,可能数学是英语老师教的,普通人根本无法听懂。

言归正传,熊市里最该想最该做的是努力攒钱,争取在行情到来前凑够子弹上车才是正道。

此刻手握的现金流,是未来用作扩张投资增添优质资产,做价值最大化的,而不是用来低利率时提前还贷的。

其实老粉友都知道,我基本不看数据说话。因为数据会骗人,但真实行情却不会骗人,也是最真实有效,且具备做参考价值的核心。

在以前的楼市里,相信很多人都参照:短期看金融,中期看土地,长期看人口,来判断楼市走向。这句话在接下来分化极致,供需错配的趋势下,之前惯用的楼市理论已不再实用。

任何事物的发展,都无法离开本质,想在往后的楼市中赚到二两碎银,认知和经验除外,一般情况下我主要只看两个核心点:一是未来接盘者的买力;二是受众群体的多与少。

目前大多城市仍然和昆明的现状一样,短期看疫苗,中期看口罩,长期看核酸!

当然了,对于此刻掏空六个钱包脱离现实行情,盲目入手劣质资产或问题楼盘的人而言,可以短期看野生菌,中期看韭菜饼,长期看耶稣庇佑。

最后,真话虽不好听,但良言逆耳利于行。希望能叫醒装睡着,或抱有侥幸心理的你。

感谢阅读,如果你觉得有所收获,请评论转发,分享给更多朋友,谢谢!

此文完!

原创文章作者:满路 香,如若转载,请注明来自百香果号:https://bxg.huangjinbaixiangguo.com/article/165244.html

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