现今困扰年轻人的一个重要问题，手头资金不足，广州置业选哪里？对于手头有点余钱的投资客来说，也不禁发问，哪里将成为城市新中心？
从目前广州的产业布局和经济发展表现来看，未来相当长一段时间内，南沙、黄埔和天河将是广州发展前景最好的三个行政区，同时这三个区也是买房置业的最佳选择。
不过这三个区里面，天河已经是发展较为成熟的新中心城区，当地可供开发的空地较少，并且房价水平已经不低，所以并不是大部分刚需所能承受得起的，因此接下来我们就来重点对比下黄埔和南沙。
01 黄埔的优势：处于广州几何中心，还有充裕的土地储备
没有哪一座城市会轻易把核心产业放在和其他城市接壤、同时也是自己的边缘地带的区域。因为稍不注意，这座城市的GDP和高消费能力的产业人口就外流了（所以你看深圳即便土地如此缺乏，但也至今也没怎么开发和惠州的接壤处）。
而南沙就可以算是广州的一个边缘区域（当然，在粤港澳大湾区上又能算得上是中心区域），与西边的佛山（顺德）、西南边的中山以及东边的东莞、东南边的深圳均有桥梁相接。反而，南沙区离广州的经济中心天河区、Z治中心越秀区，都是非常远的，有60多公里，而且它们之间被“睡城”番禺隔断。
广州市南沙区区位图
如果把广州辛辛苦苦培育起来的核心产业放在一个南沙区，当产业发展到了一定的程度，它既有可能因为西边的中山佛山的工资成本更低而向左搬迁，也可能因为东边的东莞深圳对企业免税额度更大而向右搬迁。那么，这就完完全全是为人他作嫁衣了。
大湾区确实在一体化，可GDP的考核制度的最小单位，仍然是市；而且每个城市的财政收入也基本只能源于自己城市内部的产业。既然这样，城市之间的壁垒仍然是长期存在的，比如即便在一个大湾区内，深圳也不能利用同在大湾区内的东莞、惠州的土地来实现扩容。那么，广州当然也不会轻易把自己的核心产业放在与一众城市接壤的自己的边缘地带。
再来看看广州黄埔区的区位：
上图可以看出，黄埔区基本就是广州市的几何中心，黄埔区的四周都还是广州市（除了东南少部分隔江相望于东莞的西北部并不发达的区域——水乡），黄埔区既能利用广阔的土地容纳大规模产业迁入，也能承接经济中心天河区的产业外溢，还能在以后发达之后，向东边的仍然属于广州的增城区辐射——而这些产业变迁的最终受益者全部都是广州一家，无GDP和优质产业人口外流他市的担忧。
广州目前最发达的越秀、天河、海珠三个区和黄埔区有什么相似的特性？没错，就是他们的四周都依然还是广州市！
而黄埔又有什么越秀、天河、海珠三个区不具备的优势？没错，就是充裕的土地储备！城市战争时代，土地储备，就如同军事战争时代的战略预备队一样重要！
军队有了战略预备队，退能挽救颓势，进能扩大战果；城市有了战略土地储备，同样，退能拯救挽救颓势（如在疫情冲击财政收入下，可出让土地获得财政补充），进能扩大战果（为市内企业提供大型总部，用优质土地引进外来企业，以及吸引青年人才落户购房）。
02 南沙的尴尬：属于一线城市却离核心区域较远
事实上，广州黄埔区现在已经在很好的发展轨道上了，比如南方电网的总部就已经于2016年搬迁到了广州黄埔区，以及农商行总部也正在搬迁到黄埔科学城，还有雪松控股等民营企业。
说南沙是广州唯一能看到海的，没想想为什么反而是内陆的越秀在上千年都始终是广州的行政中心吗？谁也不希望天天冒着台风的风险工作和生活吧？
南沙一定会发展，广州一定会把南沙这个大湾区的几何中心最优利用；但是，广州也一定不会把自己的心脏，迁移到南沙来。
有人说南沙是大湾区枢纽，在这买房很容易实现跨城上班。这个确实有可能，但是也存在问题：第一，从南沙去东莞中山容易，但是去广州主城区可反而就不容易了，交着另一座城市的社保，在广州享受医保等公共服务是很困难的；第二，跨城上班均需要过桥过隧道，但是即便最短最老的虎门大桥，也要40元/单次的通行费，后续的开通桥梁隧道，只会更贵（比如具有广州南沙入口的深中通道）。
不同城市间的壁垒，一定会在经济上远大于同一个城市内的距离，而南沙就处在这个离其他城市近但存在市间壁垒、自身是一线城市的一部分但是却离本市核心远的尴尬位置。
03 知识城作为贸易试验田并不亚于南沙
南沙区在2014年被确立为中国的第二批自贸试验区，这一点也是广泛认为南沙的优势点。确实因为南沙是沿海港口，天然就适合贸易。然而，自贸区在上海已经扩区2次，在浙江扩区1次，现在广州黄埔区也在把知识城片区作为争取广州自贸区扩区的片区，这也说明了黄埔区的重要性。
南沙区在2014年被确立为中国的第二批自贸试验区，这一点也是广泛认为南沙的优势点。确实因为南沙是沿海港口，天然就适合贸易。
然而，自贸区在上海已经扩区2次，在浙江扩区1次，现在广州黄埔区也在把知识城片区作为争取广州自贸区扩区的片区，这也说明了黄埔区的重要性。
知识城同样也原远离主城区，还不靠近港口，为什么会争取申报自贸区？因为自贸试验区（Free Trade (pilot) Zone）的设立除了为贸易提供更大便利外，还会为外商直接投资（Foreign Direct Investment）提供土壤，在中国自2013年设立一批又一批的自贸试验区内，引进了很多其他国家采取一个产业引进制度：外商直接投资负面清单，广州黄埔知识城如能成功纳入，便也可以在此吸引外商进行新产业投资，和南沙自贸区的贸易便利化尝试进行分工。
知识城由于是一个彻底的新城，虽然没有港口，但是在不依赖大型运输的产业（如服务业）引进上，是个极其合适的试验田。
综上，广州未来哪个区更有发展潜力，黄埔可谓是很有底气。至于广州未来的新中心在哪，你怎么看？欢迎评论发表你的看法。
原创文章作者：满路 香，如若转载，请注明来自百香果号：https://bxg.huangjinbaixiangguo.com/article/167098.html
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